Conversión de local a vivienda
En la actualidad, cambiar el uso de un local a vivienda atrae a muchos inversores por la rentabilidad que confiere dicha transformación, ya que como tal tienen una baja rentabilidad y ningún atractivo para la inversión, salvo que la intención de su adquisición sea para cambiarlo de uso a vivienda, cuyas expectativas y realidad cambia sustancialmente, sobre todo en ciudades como Alicante. Por eso, no es extraño que, en los últimos 4 años, los locales convertidos en vivienda hayan aumentado un 8.500% y que la tendencia continúe al alza.
Si tenemos en cuenta la rentabilidad según el uso, un local de 60 metros cuadrados puede alquilarlo por unos 400 euros al mes, en el mejor de los casos, y dependiendo de la zona en la que se encuentre y la ratio de personas que haya, pero si lo transforma en una vivienda de dos dormitorios y la alquila puede obtener unos ingresos de 700 euros. Es más, si decidiera vender el inmueble, el beneficio es mayor si se trata de una vivienda que de un local, ya este acondicionado para una actividad, como diáfano.
Previo a la obtención de dicha licencia de cambio de uso que otorga en Excmo. Ayuntamiento de Alicante, se aconseja realizar una visita para asesoramiento y posterior comprobación de la viabilidad del cambio.
¿Por qué cambiar el uso de un inmueble de local a vivienda?
La premisa por la que nos podemos ver impulsados a realizar dicho cambio, es porque en la actualidad la oferta de viviendas en alquiler es tan baja, y la demanda es tan elevada, que todo ello empuja al mercado al alza. Esta transformación puede representar una inversión rentable o una vía para adquirir una residencia principal, siempre que se realicen las reformas necesarias para su adaptación como hogar.
¿Qué premisas ha de cumplir un inmueble para poder cambiarlo de local a vivienda?
Es necesario reunir ciertos requisitos para poder conseguir el cambio de uso de local a vivienda. Y es que no todos los locales son aptos para convertirse en vivienda.
- Una superficie mínima de 30 metros cuadrados útiles para viviendas con dormitorio y de 24 metros cuadrados para estudios.
- Una altura libre de 2,5 metros y 2,20 metros en espacios de circulación como pasillos, baños o aseos y cocinas.
- Todos los espacios, a excepción de la zona de acceso, baño o aseo y trastero, deben disponer de huecos (o ventanas) que comuniquen al exterior.
- La cocina tiene que tener una salida de humos independiente hasta cubierta.
- Los baños y aseos interiores deben disponer de extracción forzada.
- Los estatutos de la comunidad de vecinos no deben prohibir cualquier cambio de uso.
- Las puertas de acceso a las principales estancias de la vivienda deben tener un ancho mínimo de 80 cm.
- En ciudades como Alicante, no se permite que todas las habitaciones de una vivienda den a patios interiores; al menos el salón-comedor debe tener vista a la calle.
- En Alicante cuando no se puede vivienda mínima requiere como mínimo 4,60m de fachada.
Informe de compatibilidad urbanística
Es recomendable obtener informe de compatibilidad que es vinculante, para la viabilidad del proyecto o mediante consulta con un compañero del departamento urbanístico del Ayuntamiento.
Cuando ya tengamos el cambio de uso
El siguiente paso es regularizar la vivienda, que, a efectos legales, no urbanísticos, sigue siendo local. Para ello, necesitamos el certificado final de obra, la Licencia de Primera Ocupación, el alta de la vivienda en el catastro, declaración de obra nueva firmada ante notario y la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad.
Declaración responsable de primera ocupación.
Una vez convertido el local en vivienda, se presentará la declaración final de ocupación.
Alta en el catastro del cambio del cambio de uso
Cambio de las escrituras notariales y en registro.
